《冷眼：三十年股票投资心得》精华冯时能

此书由于是冯先生过往30年在南洋商报上的文章汇编，所以显得比较零散，下面摘录一些精华片段。

1、旁门左道和人间正道
冷眼认为，财富的创造，必须建立在价值的创造上，作为经济的一环，商业的一环，股票价值不可能无中生有，无中生有如果存在，也只能是昙花一现。正道，就是从商业的角度，依据基本面进行投资。股票投资者如果一开始就对股市存在错误的观念，以为可以在股市上快捷致富，那么他的下场几乎肯定是悲惨的。

2、买股票就是买股份
冷眼认为，买股票就是买公司的股份，股票代表公司的资产和业务，就像地契代表土地一样。这个观点的建立是非常重要的，可以说，也是股票投资的关键所在。没有确立这个观念，你很难在股市上投资成功。每次在买进之前，都必须提醒自己：我是在买进这家公司的股份，不是买进赌桌上的筹码。在认识清楚买股票就是买股份之后，整个投资景观就都完全改变了。所以，在参股之前，和合伙做生意一样，必须对公司有深入了解，并且和你有信心的朋友合伙一样，谨慎对待投资公司的管理层。

3、股票风险有多高？
很多人都认为股票风险很高，但冷眼认为，股票风险不会超过直接做生意的风险。只要你不是跟随市场情绪，高价买入公司股票，那么你的股份代表公司的业务，公司经营成功，你的股份价值也会随之上升，如果经营失败，甚至破产，你的亏损极限是0，但如果是做生意，有资产担保的话，可能还会累及个人。所以，股票投资的风险，源自于企业的失败，这是企业风险。如果买价过高，还有市场跌价风险。所以，投资者应该避免高价买股，因为高价买好股，尚且难赚钱，何况可能买到劣股。所以，治本之道，就是反向+成长+时间=价值。这是冷眼三十年所坚持的方程式。只要长期旬正道而行，投资者就能取得合理的回报。

4、长期投资不应刻舟求剑
冷 眼曾推荐，如果投资者20多岁就持有马来西亚银行、大众银行、丰隆贷款、OYL和东方实 业五只股票，30年后1万令吉（马来西亚币）就会变成1百万。但投资者总是会产生一个错觉：就是买入一些股票后，锁在保险箱不理不睬，30年后打开就发现 自己成为百万富翁。但这种想法无疑于刻舟求剑。30年的漫长岁月中，马来西亚股市900多家公司中，只有极少数能成为这样的极品，更多的公司是不断沉沦， 甚至消失。因此，买入股票后，投资者必须紧密跟踪公司动态和变化，切记置之不理。一旦发现公司环境变化而业务萎缩，走下坡路，就不能再坚守下去，甚至亏本 也要斩仓出来。所以，长期投资多长时间合适，是否继续投资下去，不应由时间，而应由公司表现决定。另外，如果股市极端疯狂，给出高的离谱的价格，你还坚守长期投资不出售，冷眼认为你就不是做股票投资的料子。

5、为什么不能等三年？
如 果你买荒地开辟种植油棕园，从伐木、烧芭、开路挖沟，育苗，种植，除草，施肥，整整忙了 三年，才看到棕果出现，收成仍不足以维持开支，再等两年，棕果渐丰，油棕园的收支才达到平衡，仍没钱赚。这已是第五个年头了。忙了五年，只有付出，没有收 入，你不以为苦，因为你知道那是赚钱无可避免的途径。如果你是一名中小型企业家，你有制造某种产品的经验，过去你是为别人管理公司的，现在决定自己创业， 你决定建一间工厂，你从调查市场，向银行接洽借款，寻找厂地，设计厂房，招聘员工，装置机器，试验生产，到产品推入市场，从策划到产品出现在百货公司的货 架上，前后三年，再苦撑两年，才开始有盈利，那已是第五个年头了。你认为这是创业的正常过程，你心甘情愿与你的事业同行五年，毫无怨言。以上的例子—开辟 油棕园，从事工业，开零售店，从筹备到赚钱，快则一年半，慢则五年，业者从无怨言，因为他们了解，做任何事业，都需要时间，绝对没有一蹴即成这回事。以上 例子有一个共同点，那就是投入资金，希望赚取合理的利润，这叫“投资”，业者除了知道投资需要时间外，他们也接受一个事实，即凡是投资，都有风险，没有任何投资是没有风险的，风险是他们赚取比银行定存更高的利润所面付出的代价。


投资者接受两项事实：
①投资需要时间才能赚到利润，没有捷径可操。
②凡投资都有风险，风险的高低常与利润成正比。


股票投资，是许许多多投资管道之一，为什么投资者不能接受以上的两项事实。做事业，你可以等三、五年，股票投资为什么不能等三、五年？在做任何事情失败后，多数人只怨别人，把责任推在别人或环境身上，能自我反省的人少之又少。股票投资也一样，亏了本不是怨股市，就是怨别人使奸用诈，从来不检讨自己失败的原因。再问一次：买屋子可以等三年，为什么买股票不能等三年？

6、股票投资要有“三识”
冷眼认为，投资要成功，必须有“三识”，就是：知识、常识、胆识。知识就是对投资对象有深入的认识。例 如买银行股必须选择管理严格的银行，因为银行是薄利多销的行业，赚率（净利润率）约为，管理稍微松懈，坏帐增加2%，银行就会亏大本。其次就是银行的业 务，所涉及的范围很广阔，分行的分布遍及国内外，没有可能以“亲力亲为”的方式监管，所以“制度”很重要，银行要成功，制度必须完善和严密，职员必须严格 遵行，处理业务不可有“创造性”，更不可感情用事，否则的话，坏账必然增加。而坏账的高低，是银行的成败关键。所以你在买进银行股时，要知道有关银行在放 贷时是“松”还是“紧”，负责批准贷款的人接受不接受“礼物”。如果借款人不符合条件也可以取得贷款，而批准人接受“礼物”，或是高层人员受政治人物影响 而发出大批贷款的话，千万不要购买此类银行的股票。

7、怎样减少亏损？
冷眼先生说，我曾问学医的大儿子：“学医最重要的是学什么？”他说：“学习怎样不把人医死。”这个回答很奇特，事隔十多年仍记忆犹新。所以，做股票的人首先不是学怎么赚钱，而是学会不要亏掉大钱。作为散户，总会有看走眼和买错股蒙受亏损的时候，但只要赚多亏少，长期就可以赚钱。如何减少亏损呢？经验就是采取反向策略，尽量买低，一个简单看法就是一年中的股价最低和最高价之间的平均价，位于最低点和平均价之间就属于低买入区间。而要想在低买入区间购入股票，就要养成反向的习惯，在股市低潮时进场。大多数货物，都是价格越便宜越多人买，唯独股票是越低越没有人买。价格越高，买的人反而越多。这就是大多数人最终赔钱的原因。买入如果股价升够50%，则基本已经脱离危险区，可以放任股价奔跑。如果公司业绩继续改善，就不应该急于脱手，而是继续追随公司成长。但如果公司经营有恶化趋势，则无论赚或赔，都应果断卖掉。

8、散户三部曲
冷 眼先生认为，美国次级房屋贷款，在全球股市掀起滔天巨浪。在过山车般的股市中，散户惊惶失措，都成了惊弓之鸟。在惊涛骇 浪中，散户们的情绪商数（EQ）压倒了智慧商数（IQ）。当情绪控制理智时，他们所作的决定，是情绪的决定，不是理智的决定。情绪的决定，不讲理由。因为 情绪与理智，水火不相容。当情绪主宰一切时，理智只好退避三舍。在此次的股灾中，许多散户，被突如其来的巨浪，冲到晕头转向，情绪失控，惊慌抛售，犯下大 错，在股市最糟的时刻，贱价把股票卖掉。贱价抛售犯下大错还不到一个月，他们就后悔了，因为他们几乎是以最低的价格卖出。为什么会犯这个错误？因为他们的眼睛只看到股价，没有看到股票背后的资产。如果他们了解股票所代表的资产，了解这些资产的价值，他们就不会那么心慌，就不会不计成本地抛售，而造成无谓的损失。根据情绪进行投资的散户，他们的行动可分为三个阶段，叫“散户三部曲”。


买股三部曲：


第一部：熊市——股价低沉，市场淡静，散户绝迹股市，股市死气沉沉。其实，这个时候，大部分股票的价值都被低估，但散户不感兴趣，他们感兴趣的是股价，不是股票的价值。所以他们不买。


第二部：牛皮靠稳——股市上升了一截，散户还是不要买。因为他们在低价时没有买进，现在股价已上升了二、三十巴仙，他们心有不甘，买不下手。


第 三部：牛市形成——综指破五关斩六将，冲上一千四百点，散户们见猎心喜，见亲朋戚友捞得风生水起，信心大增，乃大肆进场。就在兴高采烈时，次房事件演成股 灾，引出了卖出的三部曲：卖出三部曲：第一部：利润不多，而牛气逼人，他当然不会卖。第二部：综合指数跌至1300点，他认为这是暂时性的，不久就会回 升，所以决定不卖。况且高价时有得赚，现在反而亏本，他们不甘愿卖。第三部：综合指数直线下跌，跌破1200点，他有大祸临头之感，信心崩溃了，不计成本 抛出。结果发现他是以最低价卖出。买进三部曲的特点是：高买。卖出三部曲的特点是：低卖。高买低卖，刚好跟股市金言——低买高卖适得其反。你想在股市赚钱 吗？如果想的话，很简单，只要将买的和卖的三部曲，颠倒来做就行了。这叫倒行逆施。这就是”反向”。

9、“烂”比“跌”更可怕
如果公司的生意越做越萎缩，年年亏蚀，而且亏蚀额越来越大，最后可能面临破产的噩运，则股份的价值，必然一跌再跌，最后可能使你血本无归。在短期内，股票的价格会受到股市走势或人为操纵的影响，波动激烈。但长期来说，股价必然与公司的业绩同步，也就是说，股价必然会反映公司的业绩，只不过时间上有迟早之分而已。


举 一个大马的例子说明：大众银行（PbBank，1295，主板金融股）在1996年金融风暴前的股价最高为令吉，最低为令吉。假如你在1996年时以令吉 的最高价买进一千股（面值50仙）收藏至今，在收取五次红股及认购一次附加股之后，目前拥有一千九百五十股（面值一令吉），以今天令吉的价格计算，价值一 万八千余令吉，等于十年前投资额的四倍，假如把历年收到的丰厚股息也计算在内的话，赚了超过五百巴仙。请注意，你在1996年时是以当年的最高价买进，仍 能取得五百巴仙的盈利。如果是以当年最低价令吉买进，就赚得更多。大众银行在1998年金融风暴时曾一度跌至0.81令吉，如果你以此价买进的话，你将赚十倍以上。如果你继续拿下去的话，将来肯定能赚得更多。大 众银行的盈利，年年上升，是使你即使高价买进，仍能反败为胜的主要原因。在十多年前，当第二板的股票，都被炒到十令吉以上时，我的朋友以十令吉的价格，买 进一千股开屏（KaiPeng，8796，二板贸服股），坚守至今，由于该公司连年亏蚀，股价一跌再跌，今天只剩二分。切勿低价买坏股同样是高价买进，持 股期限同样超过十年，买好股和买坏股，结果有天壤之别。所以，散户宁可高价买好股，切勿低价买坏股。当然，如果坚持反向策略，低价买好股，就可以赚得更 多。“烂”比“跌”更可怕。可怕十倍。


10、猜股市如抓黄鳝
“股市还会起吗？”这是我最常被问到的问题。我的回答一律是“不知道”。
我 知道询问者会感到失望，甚至心里还会抱怨。他们认为我自私，明明是知道的，却不肯跟他们分享预测股市动向的心得。实际上， “不知道”是我最诚实、最诚恳的答复。我确实不知道明天，下个月或明年股市会怎样，我也不认为有谁有这样的本领。如果我真的知道的话，我一定乐于跟大家分 享，就好像我乐于跟大家分享我的基本面投资心得一样。无数的人，殚精竭虑，“发明”预测市场新的方法，都没有一样经得起时间的考验。我从此不再浪费时间去 猜测股市的动向了。第一、是因为股市根本是不可预测的。第二、是股票投资赚钱根本不需要靠预测股市。股市有如黄鳝，浑身滑溜溜，你根本无法抓住它。一个曾 经做过鱼贩的老同学告诉我抓黄鳝的“秘诀”。他说：“黄鳝吃软不吃硬，所以只能‘托’，不能用力‘抓’。”不能用力捏，否则，它感到不舒服，就会挣扎，你 无论多么用力，都会从你手中溜走。抓黄鳝，紧不如松，快不如慢，刚不如柔，巧不如拙。股市也一样，你盯得太紧，企图预测它的动向，它偏偏跟你作对。许多股 友，千方百计，企图“捕捉”股市的起落，结果都徒劳无功，就好像用力抓黄鳝，始终抓不住一样。最好的方法，是远离股市，不太在意它的波动，把焦点集中在公 司的业绩表现上，反而更易“驯服”股市。就好像轻轻托起，反而更能将黄鳝“制服”一样。股市的波动，就好像黄鳝的不断蠕动一样，是正常的，不必去理会它。 采取反向策略，低价买进好股，就不动如山。只要公司业绩不断上升，就不卖。不要理会股市短期的波动，不必担心你的股票不会起，因为当公司赚钱越来越多时，股价必然会同步上升。
股市于我何有哉？
此之谓投资正道。

11、锁定五星级股票
有 一位股友，*将一笔不小的资金，投入股市，最近计算手头股票的价值，竟然只得个不盈不 亏。他不但浪费了宝贵的资源，而且浪费了20多年宝贵的岁月。原来他最爱听小道消息，喜欢跟风，高价抢进，而所购之股票，十之八、九是垃圾股。高价买劣股 是致命伤高价买进劣股，是他的致命伤。幸亏在他的组合中，尚有一、二十巴仙是优质股，在二十年中，这些优质股增值一、二十倍，所得盈利，刚好抵消了劣股的 亏损，使他仍能不盈不亏。他最近向我检讨20年战绩时，喟然叹曰：“假如我当初摒绝投机，脚踏实地投资，只买五星级股票，收藏至今，身家何止增加十倍”，言下懊悔不已。“更重要的是”，他说：“20年来精神受尽股市风波的折磨，常常提心吊胆，真是一场噩梦。”
股市抢杀收获往往越少，在别的行业，你越勤劳，收获就越多。股票投资则刚好相反，你越勤劳，做得越多，不断在股市中抢进杀出，收获往往越少。收获最多的，反而是在买进好股后，就不动如山的长期投资者。这就是郭鹤年、丹斯里郑鸿标、丹斯里李深静挤身大马富豪榜的秘诀。
股票投资，只要不犯上严重的错误，长期投资基本上都可以取得超越定期存款的回酬。要减少错误，最好的办法，是为自己设定一个投资准则：只买五星级股票。所 谓“五星级股票”就是：第一，有卓越的管理，切忌买入管理有瑕疵的公司；第二，有成长的业务；第三，有稳定的盈利历史；第四，财务稳健；第五，生产永远有 需求的产品，并以世界为市场的企业。五星级股票如同根深巨树，即便干旱，亦不会枯死，春天来时，就似繁花似锦，果实累累。

12、不了解，就不买
冷 眼认为，导致散户饮恨沙场的原因很多，其中之一，就是“无知”。“无知”就是不了解，就 是误解。大部份股票投资者只是股市的过客。对他们来说，股市是旅店，住上几天就离开。因为他们缺乏了正确的投资理念，自然难以在股市找到立足之地，因为他 们站不稳脚跟，就好像无根之树经不起暴风雨的吹袭一样。股 票投资须做功课，对股票有了正确的认识，只是一个开始，接下来，你必须做很多很多功课，去了解投资环境及投资对象。了解越深，赚得越多。为什么会这样呢？ 因为股票投资的成败，跟你对所买股票的信心有关。有信心，你才有胆识大量买进一间公司的股票。放长线钓大鱼，有信心，你才会放长线，钓大鱼——进行长期投 资。长期投资才有可能赚大钱。丹斯里李深静从来不卖IOI的股票。
丹斯里李莱生的家族不但不卖，而且不断增持都加湾、吉隆甲洞的股票。丹斯里郑鸿标从来不卖大众银行的股权。丹斯里林梧桐长期紧握云顶不放。他们拥有这些公司的股票数十年，数十年如一日。经过了数十年的复杂增长，当初所投资的一万令吉，现在值得五百万，一千万令吉。
要长期持有一只股票，就必须对有关公司，有绝对的信心。信心必须建立在了解上。了解越深，信心越强。信心越强，越不会轻易脱售所持之好股。长期持有，才能享受到复利增长所带来之庞大利润。巴菲特说“认识越深，赚得越多”，就是这个道理。如果知道一点皮毛，就买进作长期投资，如果所买非好股，则长期投资，是白费心机，徒劳无功。长期投资，必须先了解。
不了解，就不买！

13、好股何以没人炒？
冷眼认为，一般散户最常犯的毛病，是草率从事。一听到“消息”，就不暇思索，马上出击。由於担心错过千载难逢的赚钱机会，他迫不及待地，把资本一股脑儿倾注在一只股票上，希望一击中的，赚个满堂红。散户从来没有去想过，被炒家相中的，都是劣股。炒 家对蓝筹股没兴趣，对蓝筹股，炒家是没有兴趣的。炒家在炒作之前，多数会得到大股东的合作。蓝筹股的大股东通常不愿意跟他们合作。蓝筹股的大股东，也从来 不去炒作自己的股票。因为蓝筹股的大股东，都是正派商人，不会去炒高他们的股票。无论股价涨得多高，他们都不会脱售他们的股票，以免失去控制权。这是他们 的事业，怎会轻易脱售呢？既然不会脱售，何必去炒高股价？况且只要业绩继续上升，股价必然随之，何必去炒？
每一个人做一件事，都有一个动机，既然炒高股价，也不会脱售股权，对他没有什么好处，他为什么要这样做？又为什么要跟炒家合作？
所以，好股没人炒，因为没有这个必要。
被炒起的多数是劣股。劣 股的大股东，没有把握靠改善业绩来使他们的股份（票）增值，只好靠“炒”来谋利。被炒高的股票，在回跌至原来的低水平后，往往从此一蹶不振，再也无法回升 至其巅峰价。炒家不会去炒第二轮。如果重施故技，再炒一轮的话，所有在第一轮中被套牢的散户，都会乘机脱身，届时被套牢的可能是炒家。炒家不会为散户制造 脱身的机会。没有价值的股票被炒高，好比是用肥皂水吹出来的泡泡儿。泡泡儿在阳光中，色彩鲜艳，但是，正如“心经”中所说的“色即是空，空即是色”，彩色 的后面，空无一物。

14、月移花影动
皓月升至中天时，花影跟树根，拥抱在一起，难分难解。这就是“月移花影动”。影子会被黑暗吞没。然而，只要代表公司业绩的月亮存在，代表股价的花影是不会消失的。不但不会消失，而且一定会跟着月亮移动。月亮与花影，是形影相随，股价与业绩如影随形。任何外在的、人为的力道，都无法使股价与盈利脱节。即使短期背道而驰，最终必然合而为一，以同一步伐进退。“云 破月来花弄影”，风和云，都可能弄乱花影，使花影变了形，实际上，却无法改变花影随月移动的轨道。散户与其耗费精神去猜测股价动向，倒不如把精神花在公司 的研究上。只要能找出盈利持续不断上升的公司，以合理的价格买进其股票，长期持有，你的“身家”自然与日俱增。这种投资法，使你身心舒泰，有助於延年益 寿。你又何必到处找“贴士”, 听信谣言， 在股市中抢进杀出？弄到自己焦头烂额，家里鸡犬不宁，说不定还会折损寿命，何苦来？

15、大家一起富起来 ——出席大众银行股东大会有感
大 众银行的成功，是通过企业，使大家一起富起来的典型例子；大众银行所创造的，不只是双 赢，而是所有的人都是赢家的“通赢”。丹斯里郑鸿标以４０年的心血，打造大马最优秀的银行。他为股东，包括他本人，创造惊人的财富。根据该银行年报，一名 股东，假如在１９６７年该银行上市时，以１千令吉买进该银行１千股的股票，无论股价起得多高，他都不受引诱脱售，在领取了一次又一次的红股，认购了一次又 一次的附加股，４０年后的今天，他一共拥有１２万９千７３０股。以２００８年２月２６日股东大会举行这一天的闭市价１１令吉５０仙计算，总值１４９万１千 ８９５令吉。在４０年中，他一共收到４８万７千９０２令吉的股息。股票增值加股息，回酬高达２００万令吉。４０年前投资１令吉，现在变２千令吉。一名为股 东带来如此惊人财富的企业家，受股东爱戴，不是挺自然的吗？另一方面，大众银行自２００２年以来，缴交了２４亿５千万令吉的税款，政府用这些税收，建设基 本设施，受惠的人就难以计算了。一千家上市公司的领导人，应从郑鸿标和大众银行的成功，领略到惟有创造“通赢”的企业家，才会受到股东与社会的尊敬。借上 市地位以自肥的企业蛀虫，一定会被股东与社会唾弃。

16、“慢稳忍”高明的拙招
股票投资要成功，“快”不如“慢”，“狠”不如“稳”，“准”不如“忍”。与 其快狠准，不如慢、稳、忍。在你最冲动的时候，稍为停一停，放慢一步，可以使你恢复理智，减少错误。“忙”中有错，“慢”中少错。许多人恐怕动作慢，会失 去投资机会。实际上刚好相反，因为股市跌到谷底时，一定会在低价区徘徊一段相当长的时间，你有足够的时间，择肥而噬，根本不必担心买不到。要赚钱，首先要 学不亏钱。稳扎稳打，步步为营是防亏的先决条件。轻率行事，鲁莽冒进，轻则招损，重则至亡。智者不为也。“忍”者，心上插着一把刀。若无非凡之定力，难以承受。股票投资，“忍”功不够，鲜有能成大器者。
耐心乃成功之母
买进之前，能忍人之所不能忍，才能在低价区买进。
卖出之前，能忍人之所不能忍，才能在高价区脱手。
买 进之后，能忍有耐心，才能长期持有获大利。若不能忍，稍有盈利就迫不及待地抛出，所得有限。如何能“富”？公司要时间去发 展，业务要时间去推行，油棕要时间来成长，计划要时间来完成，故“耐心”乃成功之母。能忍、能耐，谓之“忍耐”。不能忍，好比果子未熟就采摘，青涩难咽。 甜美的果实，惟有忍者才能尝到。
故快不如慢，狠不如稳，准不如忍。“慢、稳、忍”看似笨拙，实属高明。

17、融汇贯通
股票投资，既不纯是科学，也不纯是艺术，乃是科学与艺术的混合体，也可以说是介乎科学与艺术之间。股 票研究涵盖两个部份：第一个部份：理论的探讨。第二个部份：上市公司研究，以时间为经，需研究个别公司的发展史，以业务为纬，需研究公司的结构、行业特 征、财政演变、企管领导人的背景与作风、企业的经营理念等，错综复杂，绝不是以玩票性质视之，以业余的态度对待，可以登堂入室的。股 票投资非常个人化的，适合于甲的理论，未必适用于乙。如果有一种理论，可以应用于所有人的话，那么，大家只要照搬巴菲特的投资理念去做，人人都可以成为巴 菲特第二了。事实是：研究巴菲特的书，少说也有一百几十种，然而世界上并没有出现第二个巴菲特。如果你研究西方最成功投资家的历史的话，你会发现每一个人 的作风都不同，投资手法各异，然而他们殊途同归，都有卓越的成就。故成功投资人，可以借镜，但要投资成功，还是要发展自己的一套策略。如 同教育一样，中小学是基础教育，无所不读，不管实用不实用都要读。以求其博。不博则无以扩大视野，成为井底之蛙。大学专攻一个领域，范围缩小了，如文科生 不必读数学。但还是属於较为深入的普通教育，旨在求其精。不精则流於肤浅。到了硕士、博士，才有资格说“通”，对某个科目，上下纵横皆如意，从心所欲，不 逾矩，是为“通”。不通则滞。股票研究由博到精，由精到通，非长期浸淫，无以为功。博、精、通，需循序渐进，不能速成。
融汇贯通，必须经过博和精的“融会”阶段，才会“贯通”，就是这个道理。

18、“快、狠、准”破产有你份
快、 狠、准”是武林高手追求的最高境界。出手快如闪电，是为“快”，一招夺命，是为 “狠”，一击中的，是为“准”。把这三招应用到股票投资上，胜算有多高？ “快”者，买和卖都比别人快一步。别人未买你先买，买价比别人低，是为“低买”。别人未卖你先卖，卖价比别人高，是为“高卖”。要低买高卖，必须养成反向 思维的习惯，股市中人，99%是跟在群众后面的“顺”民，“顺民”多数是别人买了以后才敢买，别人卖了以后才甘愿卖， 不是“低买高卖”，而是“高买低卖”，如何能赚钱？参与股市者，少说也有百万人，个个都想比别人快一步，你有胜过别人的条件吗？故要靠“快”赚钱，知易行 难。狠”者，是机会一出现，就全力以赴，一掷百万，绝不手软，不成功，便成仁，是“狠”得够酷。然而股市是不按牌理出牌的地方，你认为股市会起，它偏偏大 跌，你认为一家公司前途亮丽，偏偏冒出一盘假账。如果你信心爆棚，孤注一掷的话，破产在等着你。“准”者，臆测屡中也。问题是地球上任何一个角落所发生的 事，都可能影响股市，你永远不知道在地球的另一边什么时候会发生什么事，预测怎能“准”？上市公司内幕重重，身为局外人的散户，都是后知后觉者，如何能准 确预测公司的业绩？
既然对股市和对公司的预测变数多如牛毛，如何能“准”？在看不准的情况下，行动快如闪电，买卖胆大包天，等于自杀。
剑客难免剑下亡。欲以“快、狠、准”纵横股市，不怕一万，只怕万一。一次失准，永无翻身之日。
慎之，慎之！

房地产泡沫的预防

今年是全球大选年，马来西亚肯定会在今年大选，而且肯定会在6月前。大选过后，马来西亚政府肯定会打压房地产，防止泡沫严重化，以便准备2017年的大选。那么2013，14很多产业建好的时候就会出现幅度的调整。2015年后产业将会逐步回升一直到2017年大选。

2013-2014 年是调整时期，产业大概会调整10-15%左右。这是最好的情况，包括马来西亚经济依然成长，外面的世界没有什么灾难。但是，我认为外面的世界没有什么灾 难是不可能的。以下有3件事将有可能发生。任何一件事发生都会让房地产增加调整10%， 比如本来会10-15%，但是A事件发生，所以调整变20-25%，以此类推。

1。美国利率开始进入上升趋势，货币政策收缩。
2。中国经济崩溃
3。国际油价，原产品，资源类，全面跌价。

以上其中一个发生，房地产就会调整多10%，两个发生就增加20%，三个一起发生就会增加调整30%。举列，如果三个一起发生，房地产调整就是10-15%+30%=40-45%

另外，忘记告诉大家，最新的分析显示，2013-14年的房地产泡沫爆炸是没有可能可以避免的，而且不管政府有没有升息，这都会发生。是的，不管政府的利率有没有调整，房地产泡沫爆炸已经是肯定的事实。

我再次强调，房地产泡沫的起点是2004年，而不是2010年，这个泡沫有多严重没有人可以估计，会发生什么事情也没有人可以估计，我们只有在当时看才能理解事情会如何进行。

那么，我们先为当时的情况看看会有什么不同的情况：
当房地产泡沫爆炸：
1。政府降息- 这会拖拉问题，引致2017年政府大选失败。所以，政府不会使用。拖拉问题会使经济内部产生非常大的破坏，引致之前的问题不能快速解决，这肯定会让政府输掉2017大选。
2。政府利率不变- 这会让事情正确进行，该爆的爆，没有事情的就没有事，一些人痛苦，一些人开心。短期内经济产生问题，财富出现转移，经济在低迷几年后开始恢复元气，向上。
3。政府升利率- 这会将问题严重化，金融市场短期内受伤严重，泡沫快速刺爆，严重可能引发骨牌效应拉倒其他行业。所以，如果不是没有选择，政府不可能会使用。

经过以上的计算，2和3是比较有可能发生的。政府的选项是2。政府会不会选3则看当时的情况，如果大环境因素，政府不得不选3的时候，那么就会产生经济问题。

马来西亚的房地产问题主要有两个方面，那就是供给多过需求，和供期的压力。

那么有人会说，现在的屋子卖到完，怎么会有供给多过需求？这是因为还有很多房子还没有建好，等到一堆房子建好的时候就会看到供给多过需求。

那么有人会说，供期会有压力吗？这自然是确定的，目前的房价高涨，自然的会让买屋者供期钱的增加。当我们看到屋价高涨的时候，供钱再高都会觉得没有问题，因为都是值得的。但是，有没有人试过供着负资产的房子是怎样的心情呢？尝试一下假设情况，你会如何去做？

大 家都知道，银行的任务是雨天收伞，晴天开伞。那么，现在晴天，自然的所谓银行估值自然也是晴天的水平。如果雨天来到，银行还是会和晴天一样的估值吗？如果 雨天来到，估值比贷款少很多的时候，银行会如何？如果我们都能继续供屋子，但是如果我们名下有太多的贷款，银行会害怕吗？银行会如何处理？当然，我们名下 有那么多的屋子，自然的要做假income tax，来取得贷款（当然代价是给income tax），如果后年我不能再做假income tax（要给tax的），收入就必需报少，这时候我名下有那么多的屋子，30%是负资产，银行会如何？

银行是贪婪的，是风险管理的。如果我没有问题，银行希望可以借我无限量的钱。只要我可能有问题（income tax 评估，资产评估，借贷评估等等），银行是不是会放着不管？

房产泡沫通常只有两种情况下才可以持续：
1。经济成长快速
2。热钱流入，也就是外资FDI

请了解，银行降低利率只能间接的制造房地产升值，而不是直接。真正最主要的原因还是经济成长和热钱。

另外，我们都了解，一当房地产泡沫爆炸，怎样降低利率都很难救到，为什么呢？最大的原因是房地产是长期投资，一当泡沫爆炸，房地产价格少说也要5-10年才有可能恢复，在这些年里，能供的也会重伤，不能供的利率再低也无法继续供。所以，低利率并不一定能救到房地产。

那 么，我们预计如果马来西亚房地产泡沫爆炸会发生什么事情呢？首先，你不会看到什么，只会看到房子建好了，但是sales/rent布条一堆。这种情况持续 了一年后，那么房地产价格就会开始下降。接下来，报纸会开始报道地产价格开始下降的事情，结果就是地产价格继续下降而购买者选择观望。这时候，大家会发现 银行的房地产贷款越来越困难，而且估值非常低，还要求很大的头期钱才肯贷款。当然，间接的又再令到房地产价格下跌。

再过多6个月，银行的房屋拍卖开始大量增加，房地产危机正式登场。这时候，政府会出些政策来帮助，政府的政策只能降低伤害，不能解决问题。结果，问题继续扩大，报纸的新闻越登越大，好像怕没有人知道这事情。

最好的情况是法拍屋有很好的反应，那么一些时日，危机就结束，一切开始正常运行。

如果，不好的情况发生时，法拍屋没有人问津，房价就会越做越低，连锁效应和骨牌开始推倒其他绝好地点的房产，价格也受影响。政府大力的政策开始出台。危机情况似乎已经受到控制，但是也不能解决问题，后来，房地产就这样低迷了7-8年。

房 产的受害者，一些人跳楼，一些人意志消沉，一些人不甘愿再放大贷款投机，一些人转型找钱，一些人承受不了压力，开始疯言疯语。房地产问题，让一些人的日子 辛苦了一些年。虽然不是全部人受影响，但是大家都可以感觉到当时的情况和回忆，我们又老了一些，故事又多写了一些，人生还得继续进行。

世界的经济从来没有变过，危机总在人们的贪婪发生，在充满期望中破灭，清除干净后，经济又再度开始。每次的危机都会有受害者，也有得益者，这，只不过是财富转移的过程而已。

找到一个文章应该可以救很多人，highlight了重要部分。bold的3点都要细心留意。

What is a loan agreement?

A loan agreement is a ‘contract’ entered into between the borrower and the lender (banks and financial institutions) that regulates the terms of a loan. The loan agreement comes into picture immediately after the bank appraises your credit and the property that you have identified.

The agreement and the fine prints…

In the euphoria to acquire that dream house, various clauses in the loan agreement are often overlooked. However, these clauses have a significant bearing on areas ranging from interest rates to repayment schedules. Reading home loan agreements is generally viewed as a sheer formality and one always tends to ignore points that the agreement mentions. Moreover, the legal language used in the document often seems more alien than human!

In any case, not reading a loan agreement thoroughly can land you in a soup. Here are some clauses, which should be searched for inside a loan agreement and be clarified with your HFC (Housing Finance Company):

Reset Clause on Fixed Rates: Banks have introduced the reset clause in their fixed rate, home loan agreements so that they can increase interest rates in case the market rates increase in future. This effectively makes fixed rate loans equivalent to floating rate ones. This gives the banks an escape from interest rate surges but is a disadvantage for the borrower who is mostly unaware about such content in their agreement. Typically, the period for such reset clause varies from two to five years depending on the bank or housing finance company you borrow from. So read this clause in your loan agreement carefully.

Force Majeure Clause: There may be certain loopholes in your home loan agreement that allows the bank or home loan company to unfix and raise the fixed interest rate under exceptional circumstances. This will be mentioned under the ‘force majeure’ clause of your agreement. However, the differentiation between ‘exceptional circumstances’ and normal circumstances is always a tough task.

For e.g. A cut in banks’ prime lending rate is not automatically translating into reduction of all PLR-linked loan rates. The reason being cited is that the bank’s margins are under severe stress due to lending rate cuts. They feel interest rates on some existing sub-PLR loans do not even cover their cost of funds and any further fall in those sub-PLR loans will worsen the matter. Therefore, some public sector banks have revised the existing loan contracts in case of select sub-PLR borrowers, by using the ‘force majeure’ clause, meaning a ’situation beyond control’.

Defining a Fault: A ‘fault’ for a layman often means a non-payment of an EMI during the loan tenure. However, your bank or HFC may have a different meaning for this term. The home loan agreement of few banks defines fault as a case when the borrower expires, the borrower is divorced (in case of more than a single borrower), or the borrower is/are involved in any civil litigation or criminal offence. Therefore, you must be clear what your lender means by the term ‘fault’.


Security cover at times of falling property rates: This clause states that a bank is eligible to demand additional security when property prices fall. Even if you are loyal on your EMI payments, this clause demands a security cover in addition to your loan amount and if a borrower fails to provide such a security then he/ she may be declared a defaulter by the lender.


Floating is Fixed and vice versa: Floating rate as well as fixed rate home loans are linked to the Benchmark Prime Lending Rate of a bank or the HFC from which you take a home loan. Hence, if the BPLR is 13.5 per cent and floating rate home loans are at a discount of 1.5 per cent to the BPLR, then the interest rate on a floating rate home loan is 12 per cent. So whenever the BPLR is raised, then the interest to be paid on the floating rate home loan goes up. The vice versa also holds true.

However, banks and HFCs do not show the same alacrity to reduce the interest rates, which they might have shown when increasing it. When interest rates come down, banks and HFCs offer lower rates to new customers but existing customers continue paying the higher interest rates. Check with the bank or HFC regarding the details about such clauses.

These clauses are overlooked by most home loan borrowers and some of them eventually end up paying interest rates, fees, or hidden charges completely out of the blue. It is imperative that you have a thorough understanding of such clauses with your bank or HFC.

http://blogs.siliconindia.com/Ri ... 34HEu236254494.html

衡量产业价格是否过高，是否泡沫化

刚刚和朋友MSN聊天，又谈到了产业风暴的话题
他问我为什么还在继续的买？不担心吗？
我对他说，泡沫每天都在不同的地点和时间发生
只有用租金才能衡量一间产业的价值

我给了他一个简单的PE计算程式
可以用来衡量产业价格是否过高，是否泡沫化

【方程式】
产业价格 /（租金 x 12个月） = PE

【例子】
产业价格：RM 310，000
租金： RM 1，800
PE: 14.35 -> 合理的投资价格

【PE 衡量表】
< 10： 产业价格被低估
11 - 15： 合理价格
16 - 20：自住价格
21 - 25： 高估价格
26 - 30： 屋主可考虑的卖出价格
>30：屋主可立刻卖出的价格

朋友接着问我，那新建的产业要如何知道租金可以去到多高呢？
我回他，这就是投机者需要面对的风险
新建产业的租金回酬是个未知数
未知数，对我而言就是风险

而投机者，就是要承担这种风险
你要做投机者，还是投资者？

投资逻辑

1. 因为我把自己当成是企业的经营者, 所以我成为优秀的投资人; 因为我把自己当成投资人, 所以我成为优秀的企业经营者.

2. 好的企业比好的价格更重要.

3. 一生追求消费垄断的企业.

4. 最终决定公司股价的是公司的实质价值.

5. 没有任何时间适合将最优秀的企业脱手.

12 项投资要点:

1. 利用市场的愚蠢, 进行有规律的投资.

2. 买价决定报酬率的高低, 即使是长线投资也是如此.

3. 利润的复合增长与交易费用和税务的避免使投资人受益无穷.

4. 不在意一家公司来年可赚多少, 仅在意未来 5-10 年能赚多少.

5. 只投资未来收益确定性高的企业.

6. 通货膨胀是投资的最大敌人.

7. 价值型与成长型的投资理念是相通的. 价值是一项投资未来现金流量的折现值; 而成长只是用来决定价值的预测过程.

8. 投资人财务上的成功与他对投资企业的了解程度成正比.

9. “安全边际” 从两个方面协助你的投资: 首先是缓冲可能的价格风险; 其次是可获得相对高的权益报酬率.

10.拥有一只股票, 期待它下个星期就上涨, 是十分愚蠢的.

11.就算联储主席偷偷告诉我未来两年的货币政策, 我也不会改变我的任何一个作择.

12.不理会股市的涨跌, 不担心经济情势的变化, 不相信任何预测, 不接受任何内幕消息, 只注意两点: 一, 买什么股票; 二, 买入价格.

8 项投资标准:

1. 必须是消费垄断的企业.

2. 产品简单, 易了解, 前景看好.

3. 有稳定的经营史.

4. 经营者理性, 忠诚, 始终以股东利益为先.

5. 财务稳定.

6. 经营效率高, 收益好.

7. 资本支出少, 自由现金流量充裕.

8. 价格合理.

2 项投资方式:

1. 卡片打洞, 终身持有, 每年检查一次以下数位:

一, 初始的权益报酬率

二, 营运毛利

三, 负债水平

四, 资本支出

五, 现金流量

2. 当市场过于高估持有股票的价格时, 也可考虑进行短期套利.