【不论你学什么专业，都该了解这些名词】
蝴蝶效应、青蛙现象、鳄鱼法则、鲇鱼效应、羊群效应、刺猬法则、手表定律、破窗理论、二八定律、木桶理论、马太效应，这些你都明白吗？
1）『蝴蝶效应』 初始条件十分微小的变化经过不断放大，对其未来状态会造成极其巨大的差别。有些小事可以糊涂，有些小事如经系统放大，则对一个组织一个国家来说是很重要的，就不能糊涂.
2）『青蛙现象』热窝里的青蛙！ 告诉我们，一些突变事件，往往容易引起人们的警觉，而易致人于死地的却是在自我感觉良好的情况下，对实际情况的逐渐恶化，没有清醒的察觉。
把一个青蛙放进冷水锅里，如果慢慢地加温，青蛙并不会立即跳出锅外，因为它还能够适应水温的变化。水逐渐提高的最终结局是青蛙被煮死了，因为等水温提高到青蛙无法忍耐的地步，它已经来不及了、没能力跳出锅外了。相反，如果把一只青蛙放进热水锅里，它会迅速跳出。
3）『鳄鱼法则』 这是经济学交易技术法则之一，它的意思是：假定一只鳄鱼咬住你的脚，如果你用手去试图挣脱你的脚，鳄鱼便会同时咬住你的脚与手。你愈挣扎，就被咬住得越多。所以，万一鳄鱼咬住你的脚，你唯一的办法就是牺牲一只脚。
由于人性天生的弱点，时时不自觉地影响我们的操作,一次大亏，足以输掉前面99次的利润，所以严格遵守止损纪律便成为确保投资者在风险市场中生存的唯一法则。止损是证券投资的一项基本功。
4）『鲶鱼效应』 即采取一种手段或措施，刺激一些企业活跃起来投入到市场中积极参与竞争，从而激活市场中的同行业企业。其实质是一种负激励，是激活员工队伍之奥秘。
5）『羊群效应』是指人们经常受到多数人影响，而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”。人们会追随大众所同意的，自己并不会思考事件的意义。羊群效应是诉诸群众谬误的基础。经济学里经常用“羊群效应”来描述经济个体的从众跟风心理。羊群是一种很散乱的组织，平时在一起也是盲目地左冲右撞，但一旦有一只头羊动起来，其他的羊也会不假思索地一哄而上，全然不顾前面可能有狼或者不远处有更好的草。
因此，“羊群效应”就是比喻人都有一种从众心理，从众心理很容易导致盲从，而盲从往往会陷入骗局或遭到失败。
6）『刺猬效应』 是指刺猬在天冷时彼此靠拢取暖，但保持一定距离，以免互相刺伤的现象。这个比喻来自叔本华的哲学著作，它强调的是人际交往中的“心理距离效应”。刺猬效应的理论可应用于多种领域。在管理实践中，就是领导者如要搞好工作，应该与下属保持“亲密有间”的关系，即为一种不远不近的恰当合作关系。在教育学中，教育者与受教育者日常相处只有保持适当的距离，才能取得良好的教育效果。
7）『手表定律』 又称为两只手表定律、矛盾选择定律。只有一块手表，可以知道时间；拥有两块或者两块以上的手表并不能告诉一个人更准确的时间，反而会制造混乱，会让看表的人失去对准确时间的信心。这就是著名的手表定律。
深层含义在于：每个人都不能同时挑选两种不同的行为准则或者价值观念，否则他的工作和生活必将陷入混乱。手表定律在企业管理方面给我们一种非常直观的启发，就是对同一个人或同一个组织不能同时采用两种不同的方法，不能同时设置两个不同的目标，甚至每一个人不能由两个人来同时指挥，否则将使这个企业或者个人无所适从。
8）『破窗理论』 此理论认为环境中的不良现象如果被放任存在，会诱使人们仿效，甚至变本加厉
一个房子如果窗户破了，没有人去修补，隔不久，其它的窗户也会莫名其妙地被人打破；一面墙，如果出现一些涂鸦没有被清洗掉，很快的，墙上就布满了乱七八糟、不堪入目的东西；一个很干净的地方，人们不好意思丢垃圾，但是一旦地上有垃圾出现之后，人就会毫不犹疑地抛，丝毫不觉羞愧。
9）『二八定律』 世界没有绝对公平的社会 约80%的财富集中在20%的人手里，而80%的人只拥有20%的社会财富。这种统计的不平衡性在社会、经济及生活中无处不在，这就是二八法则。
20%的人享受了世界上80%的爱情，甚至办掉全世界80%的结离婚手续。这20%的人总是在爱和被爱，而余下80%的不懂得享受爱情的苦与甜。二八法则告诉我们，不要平均地分析、处理和看待问题，企业经营和管理中要抓住关键的少数；要找出那些能给企业带来80%利润、总量却仅占20%的关键客户，加强服务，达到事半功倍的效果；企业领导人要对工作认真分类分析，要把主要精力花在解决主要问题、抓主要项目上。
10）『木桶效应』 盛水的木桶是由许多块木板箍成的，盛水量也是由这些木板共同决定的。若其中一块木板很短，则此木桶的盛水量就被短板所限制。这块短板就成了这个木桶盛水量的“限制因素”（或称“短板效应”）。若要使此木桶盛水量增加，只有换掉短板或将短板加长才成。人们把这一规律总结为“木桶原理”，或“木桶定律”，又称“短板理论”。
11）『马太效应』 指强者愈强、弱者愈弱的现象，广泛应用于社会心理学、教育、金融以及科学等众多领域。
其名字来自圣经《新约·马太福音》中的一则寓言： “凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”
“马太效应”与“平衡之道”相悖，与“二八定则”有相类之处，是十分重要的自然法则。
Sunday, January 12, 2014
油棕业的成本与产量数据
翻种成本 - RM14826/Ha(RM6000/Acre) 每公顷产量 营运成本 栽培/施肥成本 - RM2205/ha 一般开销 - RM600/ha 劳动开销 - RM300/ha 收割成本 - RM49.60/mt 运输成本 - RM40.50.mt |
Friday, December 20, 2013
[转帖] 看懂了，等于读了3年MBA！
你做老板，你做生意，你开店，你做夜场，你办厂，你做服务业，等等，不管你做那一行，看完这篇文章，理解透了，就等于你清华大学MBA毕业了······
人不成熟的第一个特征：就是立即要回报。
他不懂得只有春天播种，秋天才会收获。很多人在做任何事情的时候，刚刚付出一点点，马上就要得到回报。（学钢琴，学英语等等，刚开始就觉得难，发现不行， 立即就要放弃。）很多人做生意，开始没有什么成绩，就想着要放弃，有的人一个月放弃，有的人三个月放弃，有的人半年放弃，有的人一年放弃，我不明白人们为 什么轻易放弃，但是我知道，放弃是一种习惯，一种典型失败者的习惯。所以说你要有眼光，要看得更远一些，眼光是用来看未来的！
对在生活中有放弃习惯的人，有一句话一定要送给你：＂成功者永不放弃，放弃者永不成功＂。
那为什么很多的人做事容易放弃呢？美国著名成功学大师拿破仑希尔说过:
穷人有两个非常典型的心态：
1、永远对机会说：“不”；
2、总想 “一夜暴富”。
今天你把什么机会都放到他的面前，他都会说 “不”。就是今天你开饭店很成功，你把你开饭店的成功经验，发自内心的告诉你的亲朋好友，让他们也去开饭店，你能保证他们每个人都会开饭店吗？是不是照样有人不干。
所以这是穷人一个非常典型的心态，他会说：“你行，我可不行！”。一夜暴富的表现在于，你跟他说任何的生意，他的第一个问题就是 “挣不挣钱”，你 说 “挣钱”，他马上就问第二个问题 “容易不容易”，你说 “容易”，这时他跟着就问第三个问题 “快不快”，你说 “快”！这时他就说 “好，我 做！”呵呵，你看，他就这么的幼稚！
大家想一想，在这个世界上有没有一种： “又挣钱，又容易，又快的”，没有的，即使有也轮不到我们啊，所以说在生活中，我们一定要懂得付出。那为什 么你要付出呢？因为你是为了追求你的梦想而付出的，人就是为了希望和梦想活着的，如果一个人没有梦想，没有追求的话，那一辈子也就没有什么意义了！
在生活中你想获得什么，你就得先付出什么。你想获得时间，你就得先付出时间，你想获得金钱，你得先付出金钱。你想得到爱好，你得先牺牲爱好。你想和家人有更多的时间在一起，你先得和家人少在一起。
但是，有一点是明确的，你在这个项目中的付出，将会得到加倍的回报。就像一粒种子，你把它种下去以后，然后浇水，施肥，锄草，杀虫。最后你收获的是不是几十倍，上百倍的回报。
在生活中，你一定要懂得付出，你不要那么急功近利，马上想得到回报，天下没有白吃的午餐，你轻轻松松是不可能成功的。
一定要懂得先付出！
人不成熟的第二个特征：就是不自律。
不自律的主要表现在哪里呢？
一、不愿改变自己：
你要改变自己的思考方式和行为模式。你要改变你的坏习惯。其实，人与人之间能力是没有多大区别，区别在于思考方式的不同。一件事情的发生，你去问成功者和失败者，他们的回答是不一样的，甚至是相违背的。
我们今天的不成功是因为我们的思考方式不成功。一个好的公式是：当你种植一个思考的种子，你就会有行动的收获，当你把行动种植下去，你会有习惯的收获，当你再把习惯种植下去，你就会有个性的收获，当你再把个性种植下去，就会决定你的命运。
但是如果你种植的是一个失败的种子，你得到的一定是失败，如果你种植的是一个成功的种子，那么你就一定会成功。
很多人有很多的坏习惯，如：看电视，打麻将，喝酒，泡舞厅，他们也知道这样的习惯不好，但是他们为什么不愿意改变呢？因为很多人宁愿忍受那些不好的生活方式，也不愿意忍受改变带来的痛苦。
二、愿意背后议论别人：
如果在生活中，你喜欢议论别人的话，有一天一定会传回去，中国有一句古话，论人是非者，定是是非人。
三、消极，抱怨：
你在生活中喜欢那些人呢？是那些整天愁眉苦脸，整天抱怨这个抱怨哪个的人，还是喜欢那些整天开开心心的人。如果你在生活中是那些抱怨的，消极的人的话，你一定要改变你性格中的缺陷。如果你不改变的话，你是很难适应这个社会的。你也是很难和别人合作的。
生活当中你要知道，你怎样对待生活，生活也会怎样对待你，你怎样对待别人，别人也会怎样对待你。所以你不要消极，抱怨。你要积极，永远的积极下去，就是那句话：成功者永不抱怨，抱怨
者永不成功。
人不成熟的第三个特征：经常被情绪所左右。
一个人成功与否，取决于五个因素：
（1）学会控制情绪
（2）健康的身体
（3）良好的人际关系
（4）时间管理
（5）财务管理
如果你想成功，一定要学会管理好这五个因素，为什么把情绪放在第一位呢？把健康放在第二位呢？是因为如果你再强的身体，如果你情绪不好，就会影响到 你的身体，现在一个人要成功20%靠的是智商，80%靠的是情商，所以你要控制好你的情绪，情绪对人的影响是非常大的。人与人之间，不要为了一点点小事 情，就暴跳如雷，这样是不好的。
所以在生活中，你要养成什么样的心态呢？你要养成 “三不”，“三多”：
不批评、不抱怨、不指责；
多鼓励、多表扬、多赞美。
你就会成为一个受社会大众欢迎的人。如果你想让你的伙伴更加的优秀，很简单，永远的激励和赞美他们。
即使他们的确有毛病，那应该怎么办呢？这时是不是应该给他们建议，在生活中你会发现有这样一个现象，有人给别人建议的时候，别人能够接受，但是有建议的时候别人就会生气。其实建议的方式是最重要的，就是 “三明治” 赞美，建议，再赞美！
想一想，你一天赞美了几个人，有的人可能以为赞美就是吹捧，就是拍马屁。赞美和吹捧是有区别的，赞美有四个特点：
（1）是真诚的
（2）是发自内心的
（3）被大众所接受的
（4）无私的
如果你带有很强的目的性去赞美，那就是拍马屁。当你赞美别人时候，你要大声的说出来，当你想批评别人的时候，一定要咬住你的舌头！
人不成熟的第四个特征：不愿学习，自以为是，没有归零心态。
其实人和动物之间有很多的相似之处，动物的自我保护意识比人更强（婴儿与小猪）但是，人和动物最大的区别在于，人会学习，人会思考。人是要不断学习的，你 千万不要把你的天赋潜能给埋没了，一定要学习，一定要有一个空杯的心态。我们像谁去学习呢？就是直接向成功人士学习！
你要永远学习积极正面的东西，不看，不听那些消极，负面的东西。一旦你吸收了那些有毒的思想，它会腐蚀你的心灵和人生的。在这个知识经济的时代里， 学习是你通向未来的唯一护照。在这样一个速度，变化，危机的时代，你只有不断的学习你才不会被这个时代所抛弃，一定要有学习，归零的心态。去看每一个人的 优点，“三人行，必有我师也”！
Friday, August 23, 2013
烂屋投资法！
房地产是成为富人的主要途径之一， 你呢不知道吗？
http://www.nanyang.com/node/556880?tid=688
投资房地产范围非常广泛，最普遍的是向发展商购买新房产，或向业主或仲介通过二手市场购买；近年，从拍卖场下手的人也很多。
假如是算房产种类的话，除了住宅、商用办公楼，便是商场的零售空间、工厂或是空地。
你有没有想过购买失修的“烂屋”来投资？在美国，这已掀起了热潮，国内虽然也有不少人已看到这个利基市，但并不算普遍。
《产业周刊》特别访问了两位“烂屋投资达人”，让他们分享如何从烂屋投资中，赚取一桶又一桶的黄金。
翻新后转售出租 房子越烂越好赚
烂房子，很多人都不想买，一想到买下后还要大手笔翻新装潢就头痛。
但这种向来不受欢迎的房产，渐渐受到慧眼独到者的青睐。
越来越多人专挑烂房子买，他们买下这些烂楼盘，经过专人设计翻新及装潢后转售或出租。
而且，越烂越好赚，投资回酬更可观！
记者访问的2位烂屋投资达人，包括MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠。
产业投资新手通常把目标锁定在新产业与二手产业之间，主要是自住或出租，赚取被动收入。
虽然现在也有投资新鲜人开始投资拍卖产业，但他们必须非常熟悉拍卖程序与相关法律知识，以避免投资失利。
较适合“老鸟”
因此，很多人认为拍卖产业比较适合有丰富投资经验的“老鸟”。
相对于投资拍卖产业，投资烂屋听起来需要更多专业知识与丰富经验，而更重要的是拥有过人的胆识与精辟的眼光。
MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠，都是从一窍不通的投资新手，默默耕耘为今天的烂屋投资达人。
王贵鏻从转售一间位于吉隆坡安邦路的公寓赚利，之后加深在房地产的投资，从中再慢慢摸索出收购老旧房子翻新出售的门路。
从2009年至今，他不断收购老旧的二手房子，经过翻新后再转售。
如今，他前后已处理大约120宗交易，主要集中在蕉赖（Cheras）、加影（Kajang）、士毛月（Semenyih）、白沙罗达迈（Damansara Damai）及安邦（Ampang），每宗交易低于70万令吉。
至于张明忠，虽然保险业务与产业投资似乎格格不入，但他的实战经验也让人咋舌！
他和两位好友合资，一口气在雪州加影买下60间中价公寓单位，翻新及装潢后再出租给学生。
以每间平均800令吉月租计算，月入4万8000令吉，一年达到57万6000令吉，年回酬12%。
4年转售120单位
从2009年至今，王贵鏻已转售过大约120个房产单位，每宗交易在70万令吉之下。
他说，当中以拥有永久地契的有地产业为主，因为最受中阶层人士的欢迎。
不管该产业有任何其难杂症，例如白蚁蛀蚀、天花板破烂不堪、漏水，甚至是没有屋顶等等，到王贵鏻这位“烂屋神医”手中，全都迎刃而解。
原来，他拥有一支固定的承包商团队，负责装修工程，一手包办地板、厕所与门窗修理等等工作，为他省下不少烦恼与时间。
提到每间房屋的装修费时，王贵鏻说：“这是因房屋价格而异。假如该房屋的价格较高，我们会拨出比较多的装修费；相对的，屋价较低的，装修费自然不多。
“不过，我们还得看看房屋的现有状况，去决定装修费。”
专挑问题业主 成交价低30%
王贵鏻收购的二手房目标有3种，那就是屋主遇上财务困境、离婚或房屋条件欠佳。
“在上述情况下，我们更有条件与屋主谈判价格，趁他们急于脱手，压低卖价。”
他收购的房屋主要集中在吉隆坡与雪兰莪，收购价比市价低介于25至30%，但经过翻新后再转手，投资回酬却是翻倍。
追溯产业投资的起源，身为补习老师的王贵鏻，原先的想法与很多常人一样非常传统，就是避免拥有太多银行贷款，以免债台高筑。
王贵鏻从18岁开始展开补习事业生涯，年纪轻轻已有18年经验，还和太太联手创办补习中心，目前共有7间分行，可谓桃李满天下。
但在补习中心事业还未发展成熟时，王贵鏻就已经拥有充足的投资筹码，在2006年购入人生中的第一间房屋。
王贵鏻当时在吉隆坡安邦买下一间高级公寓，时价18万6000令吉。
4年后，他以35万5000令吉高价转手，投资盈利近翻倍。
尝到甜头后，他决定通过产业投资累积财富，希望财富能够像雪球般越滚越大。
开班授课
王贵鏻除了积极参加国内外的专业产业投资课程之外，还精心钻研很多产业投资策略，近期更开班授课，教导投资者如何在产业投资之路取得优等成绩。
早前，他主要是出席国内的产业投资课程，吸取产业投资知识；现在，他会不惜重本远赴澳洲上课，汲取更加实用的知识。
王贵鏻坦承，自从参加产业投资课程后，便把“保守”两字抛诸脑后，现在他相信只要交易快速，盈利自然滚滚而来。
凶宅也卖得出
记者不禁问到：“难道真的没有问题可以难倒你这个烂屋投资达人吗？例如凶宅？”
王贵鏻笑称：“就算是凶宅，我也有本事卖出去！”
经过记者的再三确认，他的确曾经卖过凶宅，那是数年前某学院生在屋内被奸杀，屋主急于脱售产业。
回忆起当初的交易，王贵鏻说：“在这种情况下，我们可以把价钱压得更低，赚取更高的回酬。”
然而，这么“著名”的单位，还有人敢买吗？
王贵鏻自然有一套独特且有效的销售技巧。
首先，他把房屋稍微翻新，以崭新面貌示人，提高吸引力。
结果如他所料，该房屋在完成翻新不久后，便卖给了一名友族同胞，交易过程比想象中更顺利。
难怪他胆敢向记者下包单，有本事卖出凶宅，而且不排除若他日再遇上这种“商机”，会继续以相同手法投资。
谈判技巧成交关键
王贵鏻强调，谈判技巧也很重要。
“我们必须有良好的谈判技巧，不能够一开始谈判，便把价格压得太低，这样会让他们感到不舒服，甚至抗拒把房屋卖给我们。”
刚刚展开谈判时，王贵鏻会为对方提供几个选择方案，但最重要的是让对方了解当下的情况，以找出最适合的解决方案。
他说：“只要屋主答应，我们便马上签署相关文件，并在10天内支付全数现金，这对缺钱的屋主来说，是很大的诱惑。”
为了省下产业盈利税与相关合约费用等等，王贵鏻在签署买卖合约时，设下需要注意事项（Caveat）。
因此，只要他成功在年内转售房屋，便可赚取超过100%盈利。
值得赞扬的是，在这段卖屋过度期，王贵鏻会为屋主安排临时居所，好让他们有栖身之所。
王贵鏻独创 5大投资策略
在产业投资旅程上，王贵鏻充分发挥补习老师精神，毫不吝啬地与他人分享自己精心炮制的5大产业投资策略，包括转售、拍卖、回购权、量购和发展。
1.转售策略Flipping Strategy
目前，王贵鏻最常用的策略是转售策略，即寻找符合条件的房屋，以比市价低25至30%向屋主收购。
不过，这种策略分为两种，第一种是买回来后直接转售，第二种则是买回来租给前屋主，让他在指定期限内买回该单位。
让人感到不解的是，为何屋主愿意接受低于市价的献购价呢？
王贵鏻解释，除非屋因为他们面对财务状况、离婚（希望尽快解决联名资产）或者房屋出现问题却没钱装修等等，才会愿意以超低价脱售房子。
第二种转售策略，就是在收购后，再租给前业主3、5年，待经济状况渐入佳境后买回该房屋。
王贵鏻说：“有些屋主是因为当时周转不灵，才被逼卖屋，其实他们并不舍得......因此，我们才利用租赁合约，暂时维持房东与房客的关系，等他们改善了经济状况后，便可买回自己的房屋。”
2.拍卖Auction
王贵鏻趁一些房屋被拍卖之前，先下手为强，以低价向屋主收购。
“我们会通过各种管道取得屋主的联络方式，然后尽快和他洽谈。”
假如该房屋位于策略地点，王贵鏻可以收窄杀价幅度，以比市价折价两成交易。
他补充称：“如果地区不理想，成交价通常是比市价低三成。”
3.回购选择权租赁Lease OptionTo Buy
和潜在投资者签署一份有数年期限的合约，让对方先租用房子。
这份合约让租户有购买该单位的选择权，只要在期限内有能力，并满意该单位，便可行使权利将它买下。
4.批量购买Bulk Purchase
批量购买可说是当前最盛行的投资方式，很多产业投资者俱乐部都是采用这种方式，吸引投资者加入。
王贵鏻说：“我们可以优惠价，向产业发展商购买整栋建筑物，然后再通过产业经纪慢慢出货，以赚取差价。”
除了前面3种投资策略较为普遍之外，批购需要庞大资金。
5.发展Development
基本上，第四种投资策略已经让很多投资者止步，殊不知，王贵鏻还有更惊人的投资策略，那就是自己当发展商！
他确实有这样的计划，只是万事俱备，只欠东风。他笑称：“我的东风就是现金，现在还在盘算着......”
近几年，马来西亚依斯干达特区迅速冒起，王贵鏻也希望从中分一杯羹。
他披露，他与伙伴看中了新山的1块地皮，面积约12英亩，售价3000万令吉。
他们打算把这永久地契的地段发展为综合产业项目，兴建一间购物中心、两栋4星级酒店、一间展览中心与两栋服务式公寓，发展总值约10亿令吉。
王贵鏻冀望今年杪完成买地，并于翌年动工，以及开始销售活动。
他指出，整个发展计划将分为两个阶段进行，首期是建筑购物中心，第二期则兴建酒店与住宅产业，预计共耗时4年完成。
他补充：“我们不善于兴建建筑物，所以已经寻找合适发展商合作，联合发展上述计划。”
张明忠自设联管机构 从收购60公寓开始
2年前，张明忠与3名好友合资，在雪兰莪加影收购60间因房屋管理层管理欠佳，这批几乎空无人住的中价公寓，每间成交价当时才约8万令吉。
随后，他们耗资40万令吉进行为期半年的装修，为公寓打造焕然一新的感觉，然后再把单位逐一出租。
张明忠说：“我们购入这批单位之前，每个单位的月租仅420令吉，但经过粉饰后，现在每个单位的月租已增至700到900令吉，租金回酬相当不错。”
解决各种问题
询及为何有如此大胆的举措时，张明忠说：“早在15年前，我购买了一个单位，当时这栋公寓有很多问题，特别是公寓管理层的管理不当，于是我便决定自己成立联合管理机构（Joint Management Body），希望可以解决各种问题。”
基于单位价格廉宜，加上看好加影的发展潜能，于是便和屋主洽谈，慢慢收购该公寓的单位，实行收租大计。
目前，加影拥有相当完善的基建设施，包括2间大型购物中心、霸级市场、医院、学校与学院等等。
张明忠说：“吉隆坡已经越来越拥挤，很多人都往比较郊外的地方居住，加影非常靠近吉隆坡市区，而且距离布城及机场也不远。”
在他购买这些单位时，政府还未落实捷运计划（MRT）。
现在，政府推行捷运计划后，从他的公寓前往附近的捷运站，只需短短3分钟车程，这将大大提升该公寓的增值潜能。
由此可见，产业投资并不是纸上谈兵，唯有具备知识、经验、胆识与远见等条件的投资者，才能与“成功”两字攀上关系。
不做功课轻信他人 投资路上屡败屡战
与王贵鏻相比，张明忠的产业投资之路视乎欠缺幸运之神的眷恋，他屡战屡败，却又屡败屡战，直至2年前才从加影的烂屋投资中赚钱。
不过，说到底也不能全怪他人，要怪只能怪他没事先做好功课，轻易听信他人的话，才会作出错误的投资决定。
他忆述：“以前，我总是随便投资，只要朋友说哪里好，我在没有查明的情况下就去买，然后因不清楚市价，就随便卖……结果不是没赚，就是亏钱。”
同时，他还因为遇上1998年亚洲金融风暴，让已支付的公寓订金泡汤，共亏损了5万多令吉。
“当时，我看中吉隆坡敦拉萨镇的两间公寓，支付超过5万令吉订金，之后却碰上亚洲金融风暴，我不敢冒险贷款买下那两个单位，于是订金就泡汤了。”
专心学习 向老鸟取经
张明忠从事保险经纪行业时，曾经领导超过200名抽佣经纪，收入相当可观。
可是，他缺乏正确的投资理念，除了产业投资，曾经经营的一些小生意，例如买卖汽车、卖电脑以及树桐生意等等，全部都亏钱收场。
因此，他以过来人的身分奉劝时下产业投资者说：“投资产业不难，但是切记要专心学习，向有经验的人吸取经验与知识。”
对于越来越多年轻人希望通过产业投资赚钱的趋势，他说：“年轻人应该努力工作赚钱，累积第一桶金后，才投资产业，赚取被动收入，否则欲速则不达。”
同时，他不鼓励年轻人炒房，因为他们必须懂得处理这种投资方式，不然后果不堪设想。
他续称：“我建议年轻人进行长期投资比较实际，他们购买的第一间房屋不一定要自住，反而出租、收租金会更好，这样可以为他们带来长期收入。”
http://www.nanyang.com/node/556880?tid=688
投资房地产范围非常广泛，最普遍的是向发展商购买新房产，或向业主或仲介通过二手市场购买；近年，从拍卖场下手的人也很多。
假如是算房产种类的话，除了住宅、商用办公楼，便是商场的零售空间、工厂或是空地。
你有没有想过购买失修的“烂屋”来投资？在美国，这已掀起了热潮，国内虽然也有不少人已看到这个利基市，但并不算普遍。
《产业周刊》特别访问了两位“烂屋投资达人”，让他们分享如何从烂屋投资中，赚取一桶又一桶的黄金。
翻新后转售出租 房子越烂越好赚
烂房子，很多人都不想买，一想到买下后还要大手笔翻新装潢就头痛。
但这种向来不受欢迎的房产，渐渐受到慧眼独到者的青睐。
越来越多人专挑烂房子买，他们买下这些烂楼盘，经过专人设计翻新及装潢后转售或出租。
而且，越烂越好赚，投资回酬更可观！
记者访问的2位烂屋投资达人，包括MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠。
产业投资新手通常把目标锁定在新产业与二手产业之间，主要是自住或出租，赚取被动收入。
虽然现在也有投资新鲜人开始投资拍卖产业，但他们必须非常熟悉拍卖程序与相关法律知识，以避免投资失利。
较适合“老鸟”
因此，很多人认为拍卖产业比较适合有丰富投资经验的“老鸟”。
相对于投资拍卖产业，投资烂屋听起来需要更多专业知识与丰富经验，而更重要的是拥有过人的胆识与精辟的眼光。
MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠，都是从一窍不通的投资新手，默默耕耘为今天的烂屋投资达人。
王贵鏻从转售一间位于吉隆坡安邦路的公寓赚利，之后加深在房地产的投资，从中再慢慢摸索出收购老旧房子翻新出售的门路。
从2009年至今，他不断收购老旧的二手房子，经过翻新后再转售。
如今，他前后已处理大约120宗交易，主要集中在蕉赖（Cheras）、加影（Kajang）、士毛月（Semenyih）、白沙罗达迈（Damansara Damai）及安邦（Ampang），每宗交易低于70万令吉。
至于张明忠，虽然保险业务与产业投资似乎格格不入，但他的实战经验也让人咋舌！
他和两位好友合资，一口气在雪州加影买下60间中价公寓单位，翻新及装潢后再出租给学生。
以每间平均800令吉月租计算，月入4万8000令吉，一年达到57万6000令吉，年回酬12%。
4年转售120单位
从2009年至今，王贵鏻已转售过大约120个房产单位，每宗交易在70万令吉之下。
他说，当中以拥有永久地契的有地产业为主，因为最受中阶层人士的欢迎。
不管该产业有任何其难杂症，例如白蚁蛀蚀、天花板破烂不堪、漏水，甚至是没有屋顶等等，到王贵鏻这位“烂屋神医”手中，全都迎刃而解。
原来，他拥有一支固定的承包商团队，负责装修工程，一手包办地板、厕所与门窗修理等等工作，为他省下不少烦恼与时间。
提到每间房屋的装修费时，王贵鏻说：“这是因房屋价格而异。假如该房屋的价格较高，我们会拨出比较多的装修费；相对的，屋价较低的，装修费自然不多。
“不过，我们还得看看房屋的现有状况，去决定装修费。”
专挑问题业主 成交价低30%
王贵鏻收购的二手房目标有3种，那就是屋主遇上财务困境、离婚或房屋条件欠佳。
“在上述情况下，我们更有条件与屋主谈判价格，趁他们急于脱手，压低卖价。”
他收购的房屋主要集中在吉隆坡与雪兰莪，收购价比市价低介于25至30%，但经过翻新后再转手，投资回酬却是翻倍。
追溯产业投资的起源，身为补习老师的王贵鏻，原先的想法与很多常人一样非常传统，就是避免拥有太多银行贷款，以免债台高筑。
王贵鏻从18岁开始展开补习事业生涯，年纪轻轻已有18年经验，还和太太联手创办补习中心，目前共有7间分行，可谓桃李满天下。
但在补习中心事业还未发展成熟时，王贵鏻就已经拥有充足的投资筹码，在2006年购入人生中的第一间房屋。
王贵鏻当时在吉隆坡安邦买下一间高级公寓，时价18万6000令吉。
4年后，他以35万5000令吉高价转手，投资盈利近翻倍。
尝到甜头后，他决定通过产业投资累积财富，希望财富能够像雪球般越滚越大。
开班授课
王贵鏻除了积极参加国内外的专业产业投资课程之外，还精心钻研很多产业投资策略，近期更开班授课，教导投资者如何在产业投资之路取得优等成绩。
早前，他主要是出席国内的产业投资课程，吸取产业投资知识；现在，他会不惜重本远赴澳洲上课，汲取更加实用的知识。
王贵鏻坦承，自从参加产业投资课程后，便把“保守”两字抛诸脑后，现在他相信只要交易快速，盈利自然滚滚而来。
凶宅也卖得出
记者不禁问到：“难道真的没有问题可以难倒你这个烂屋投资达人吗？例如凶宅？”
王贵鏻笑称：“就算是凶宅，我也有本事卖出去！”
经过记者的再三确认，他的确曾经卖过凶宅，那是数年前某学院生在屋内被奸杀，屋主急于脱售产业。
回忆起当初的交易，王贵鏻说：“在这种情况下，我们可以把价钱压得更低，赚取更高的回酬。”
然而，这么“著名”的单位，还有人敢买吗？
王贵鏻自然有一套独特且有效的销售技巧。
首先，他把房屋稍微翻新，以崭新面貌示人，提高吸引力。
结果如他所料，该房屋在完成翻新不久后，便卖给了一名友族同胞，交易过程比想象中更顺利。
难怪他胆敢向记者下包单，有本事卖出凶宅，而且不排除若他日再遇上这种“商机”，会继续以相同手法投资。
谈判技巧成交关键
王贵鏻强调，谈判技巧也很重要。
“我们必须有良好的谈判技巧，不能够一开始谈判，便把价格压得太低，这样会让他们感到不舒服，甚至抗拒把房屋卖给我们。”
刚刚展开谈判时，王贵鏻会为对方提供几个选择方案，但最重要的是让对方了解当下的情况，以找出最适合的解决方案。
他说：“只要屋主答应，我们便马上签署相关文件，并在10天内支付全数现金，这对缺钱的屋主来说，是很大的诱惑。”
为了省下产业盈利税与相关合约费用等等，王贵鏻在签署买卖合约时，设下需要注意事项（Caveat）。
因此，只要他成功在年内转售房屋，便可赚取超过100%盈利。
值得赞扬的是，在这段卖屋过度期，王贵鏻会为屋主安排临时居所，好让他们有栖身之所。
王贵鏻独创 5大投资策略
在产业投资旅程上，王贵鏻充分发挥补习老师精神，毫不吝啬地与他人分享自己精心炮制的5大产业投资策略，包括转售、拍卖、回购权、量购和发展。
1.转售策略Flipping Strategy
目前，王贵鏻最常用的策略是转售策略，即寻找符合条件的房屋，以比市价低25至30%向屋主收购。
不过，这种策略分为两种，第一种是买回来后直接转售，第二种则是买回来租给前屋主，让他在指定期限内买回该单位。
让人感到不解的是，为何屋主愿意接受低于市价的献购价呢？
王贵鏻解释，除非屋因为他们面对财务状况、离婚（希望尽快解决联名资产）或者房屋出现问题却没钱装修等等，才会愿意以超低价脱售房子。
第二种转售策略，就是在收购后，再租给前业主3、5年，待经济状况渐入佳境后买回该房屋。
王贵鏻说：“有些屋主是因为当时周转不灵，才被逼卖屋，其实他们并不舍得......因此，我们才利用租赁合约，暂时维持房东与房客的关系，等他们改善了经济状况后，便可买回自己的房屋。”
2.拍卖Auction
王贵鏻趁一些房屋被拍卖之前，先下手为强，以低价向屋主收购。
“我们会通过各种管道取得屋主的联络方式，然后尽快和他洽谈。”
假如该房屋位于策略地点，王贵鏻可以收窄杀价幅度，以比市价折价两成交易。
他补充称：“如果地区不理想，成交价通常是比市价低三成。”
3.回购选择权租赁Lease OptionTo Buy
和潜在投资者签署一份有数年期限的合约，让对方先租用房子。
这份合约让租户有购买该单位的选择权，只要在期限内有能力，并满意该单位，便可行使权利将它买下。
4.批量购买Bulk Purchase
批量购买可说是当前最盛行的投资方式，很多产业投资者俱乐部都是采用这种方式，吸引投资者加入。
王贵鏻说：“我们可以优惠价，向产业发展商购买整栋建筑物，然后再通过产业经纪慢慢出货，以赚取差价。”
除了前面3种投资策略较为普遍之外，批购需要庞大资金。
5.发展Development
基本上，第四种投资策略已经让很多投资者止步，殊不知，王贵鏻还有更惊人的投资策略，那就是自己当发展商！
他确实有这样的计划，只是万事俱备，只欠东风。他笑称：“我的东风就是现金，现在还在盘算着......”
近几年，马来西亚依斯干达特区迅速冒起，王贵鏻也希望从中分一杯羹。
他披露，他与伙伴看中了新山的1块地皮，面积约12英亩，售价3000万令吉。
他们打算把这永久地契的地段发展为综合产业项目，兴建一间购物中心、两栋4星级酒店、一间展览中心与两栋服务式公寓，发展总值约10亿令吉。
王贵鏻冀望今年杪完成买地，并于翌年动工，以及开始销售活动。
他指出，整个发展计划将分为两个阶段进行，首期是建筑购物中心，第二期则兴建酒店与住宅产业，预计共耗时4年完成。
他补充：“我们不善于兴建建筑物，所以已经寻找合适发展商合作，联合发展上述计划。”
张明忠自设联管机构 从收购60公寓开始
2年前，张明忠与3名好友合资，在雪兰莪加影收购60间因房屋管理层管理欠佳，这批几乎空无人住的中价公寓，每间成交价当时才约8万令吉。
随后，他们耗资40万令吉进行为期半年的装修，为公寓打造焕然一新的感觉，然后再把单位逐一出租。
张明忠说：“我们购入这批单位之前，每个单位的月租仅420令吉，但经过粉饰后，现在每个单位的月租已增至700到900令吉，租金回酬相当不错。”
解决各种问题
询及为何有如此大胆的举措时，张明忠说：“早在15年前，我购买了一个单位，当时这栋公寓有很多问题，特别是公寓管理层的管理不当，于是我便决定自己成立联合管理机构（Joint Management Body），希望可以解决各种问题。”
基于单位价格廉宜，加上看好加影的发展潜能，于是便和屋主洽谈，慢慢收购该公寓的单位，实行收租大计。
目前，加影拥有相当完善的基建设施，包括2间大型购物中心、霸级市场、医院、学校与学院等等。
张明忠说：“吉隆坡已经越来越拥挤，很多人都往比较郊外的地方居住，加影非常靠近吉隆坡市区，而且距离布城及机场也不远。”
在他购买这些单位时，政府还未落实捷运计划（MRT）。
现在，政府推行捷运计划后，从他的公寓前往附近的捷运站，只需短短3分钟车程，这将大大提升该公寓的增值潜能。
由此可见，产业投资并不是纸上谈兵，唯有具备知识、经验、胆识与远见等条件的投资者，才能与“成功”两字攀上关系。
不做功课轻信他人 投资路上屡败屡战
与王贵鏻相比，张明忠的产业投资之路视乎欠缺幸运之神的眷恋，他屡战屡败，却又屡败屡战，直至2年前才从加影的烂屋投资中赚钱。
不过，说到底也不能全怪他人，要怪只能怪他没事先做好功课，轻易听信他人的话，才会作出错误的投资决定。
他忆述：“以前，我总是随便投资，只要朋友说哪里好，我在没有查明的情况下就去买，然后因不清楚市价，就随便卖……结果不是没赚，就是亏钱。”
同时，他还因为遇上1998年亚洲金融风暴，让已支付的公寓订金泡汤，共亏损了5万多令吉。
“当时，我看中吉隆坡敦拉萨镇的两间公寓，支付超过5万令吉订金，之后却碰上亚洲金融风暴，我不敢冒险贷款买下那两个单位，于是订金就泡汤了。”
专心学习 向老鸟取经
张明忠从事保险经纪行业时，曾经领导超过200名抽佣经纪，收入相当可观。
可是，他缺乏正确的投资理念，除了产业投资，曾经经营的一些小生意，例如买卖汽车、卖电脑以及树桐生意等等，全部都亏钱收场。
因此，他以过来人的身分奉劝时下产业投资者说：“投资产业不难，但是切记要专心学习，向有经验的人吸取经验与知识。”
对于越来越多年轻人希望通过产业投资赚钱的趋势，他说：“年轻人应该努力工作赚钱，累积第一桶金后，才投资产业，赚取被动收入，否则欲速则不达。”
同时，他不鼓励年轻人炒房，因为他们必须懂得处理这种投资方式，不然后果不堪设想。
他续称：“我建议年轻人进行长期投资比较实际，他们购买的第一间房屋不一定要自住，反而出租、收租金会更好，这样可以为他们带来长期收入。”
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