房地产是成为富人的主要途径之一， 你呢不知道吗？
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投资房地产范围非常广泛，最普遍的是向发展商购买新房产，或向业主或仲介通过二手市场购买；近年，从拍卖场下手的人也很多。
假如是算房产种类的话，除了住宅、商用办公楼，便是商场的零售空间、工厂或是空地。
你有没有想过购买失修的“烂屋”来投资？在美国，这已掀起了热潮，国内虽然也有不少人已看到这个利基市，但并不算普遍。
《产业周刊》特别访问了两位“烂屋投资达人”，让他们分享如何从烂屋投资中，赚取一桶又一桶的黄金。
翻新后转售出租 房子越烂越好赚
烂房子，很多人都不想买，一想到买下后还要大手笔翻新装潢就头痛。
但这种向来不受欢迎的房产，渐渐受到慧眼独到者的青睐。
越来越多人专挑烂房子买，他们买下这些烂楼盘，经过专人设计翻新及装潢后转售或出租。
而且，越烂越好赚，投资回酬更可观！
记者访问的2位烂屋投资达人，包括MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠。
产业投资新手通常把目标锁定在新产业与二手产业之间，主要是自住或出租，赚取被动收入。
虽然现在也有投资新鲜人开始投资拍卖产业，但他们必须非常熟悉拍卖程序与相关法律知识，以避免投资失利。
较适合“老鸟”
因此，很多人认为拍卖产业比较适合有丰富投资经验的“老鸟”。
相对于投资拍卖产业，投资烂屋听起来需要更多专业知识与丰富经验，而更重要的是拥有过人的胆识与精辟的眼光。
MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠，都是从一窍不通的投资新手，默默耕耘为今天的烂屋投资达人。
王贵鏻从转售一间位于吉隆坡安邦路的公寓赚利，之后加深在房地产的投资，从中再慢慢摸索出收购老旧房子翻新出售的门路。
从2009年至今，他不断收购老旧的二手房子，经过翻新后再转售。
如今，他前后已处理大约120宗交易，主要集中在蕉赖（Cheras）、加影（Kajang）、士毛月（Semenyih）、白沙罗达迈（Damansara Damai）及安邦（Ampang），每宗交易低于70万令吉。
至于张明忠，虽然保险业务与产业投资似乎格格不入，但他的实战经验也让人咋舌！
他和两位好友合资，一口气在雪州加影买下60间中价公寓单位，翻新及装潢后再出租给学生。
以每间平均800令吉月租计算，月入4万8000令吉，一年达到57万6000令吉，年回酬12%。
4年转售120单位
从2009年至今，王贵鏻已转售过大约120个房产单位，每宗交易在70万令吉之下。
他说，当中以拥有永久地契的有地产业为主，因为最受中阶层人士的欢迎。
不管该产业有任何其难杂症，例如白蚁蛀蚀、天花板破烂不堪、漏水，甚至是没有屋顶等等，到王贵鏻这位“烂屋神医”手中，全都迎刃而解。
原来，他拥有一支固定的承包商团队，负责装修工程，一手包办地板、厕所与门窗修理等等工作，为他省下不少烦恼与时间。
提到每间房屋的装修费时，王贵鏻说：“这是因房屋价格而异。假如该房屋的价格较高，我们会拨出比较多的装修费；相对的，屋价较低的，装修费自然不多。
“不过，我们还得看看房屋的现有状况，去决定装修费。”
专挑问题业主 成交价低30%
王贵鏻收购的二手房目标有3种，那就是屋主遇上财务困境、离婚或房屋条件欠佳。
“在上述情况下，我们更有条件与屋主谈判价格，趁他们急于脱手，压低卖价。”
他收购的房屋主要集中在吉隆坡与雪兰莪，收购价比市价低介于25至30%，但经过翻新后再转手，投资回酬却是翻倍。
追溯产业投资的起源，身为补习老师的王贵鏻，原先的想法与很多常人一样非常传统，就是避免拥有太多银行贷款，以免债台高筑。
王贵鏻从18岁开始展开补习事业生涯，年纪轻轻已有18年经验，还和太太联手创办补习中心，目前共有7间分行，可谓桃李满天下。
但在补习中心事业还未发展成熟时，王贵鏻就已经拥有充足的投资筹码，在2006年购入人生中的第一间房屋。
王贵鏻当时在吉隆坡安邦买下一间高级公寓，时价18万6000令吉。
4年后，他以35万5000令吉高价转手，投资盈利近翻倍。
尝到甜头后，他决定通过产业投资累积财富，希望财富能够像雪球般越滚越大。
开班授课
王贵鏻除了积极参加国内外的专业产业投资课程之外，还精心钻研很多产业投资策略，近期更开班授课，教导投资者如何在产业投资之路取得优等成绩。
早前，他主要是出席国内的产业投资课程，吸取产业投资知识；现在，他会不惜重本远赴澳洲上课，汲取更加实用的知识。
王贵鏻坦承，自从参加产业投资课程后，便把“保守”两字抛诸脑后，现在他相信只要交易快速，盈利自然滚滚而来。
凶宅也卖得出
记者不禁问到：“难道真的没有问题可以难倒你这个烂屋投资达人吗？例如凶宅？”
王贵鏻笑称：“就算是凶宅，我也有本事卖出去！”
经过记者的再三确认，他的确曾经卖过凶宅，那是数年前某学院生在屋内被奸杀，屋主急于脱售产业。
回忆起当初的交易，王贵鏻说：“在这种情况下，我们可以把价钱压得更低，赚取更高的回酬。”
然而，这么“著名”的单位，还有人敢买吗？
王贵鏻自然有一套独特且有效的销售技巧。
首先，他把房屋稍微翻新，以崭新面貌示人，提高吸引力。
结果如他所料，该房屋在完成翻新不久后，便卖给了一名友族同胞，交易过程比想象中更顺利。
难怪他胆敢向记者下包单，有本事卖出凶宅，而且不排除若他日再遇上这种“商机”，会继续以相同手法投资。
谈判技巧成交关键
王贵鏻强调，谈判技巧也很重要。
“我们必须有良好的谈判技巧，不能够一开始谈判，便把价格压得太低，这样会让他们感到不舒服，甚至抗拒把房屋卖给我们。”
刚刚展开谈判时，王贵鏻会为对方提供几个选择方案，但最重要的是让对方了解当下的情况，以找出最适合的解决方案。
他说：“只要屋主答应，我们便马上签署相关文件，并在10天内支付全数现金，这对缺钱的屋主来说，是很大的诱惑。”
为了省下产业盈利税与相关合约费用等等，王贵鏻在签署买卖合约时，设下需要注意事项（Caveat）。
因此，只要他成功在年内转售房屋，便可赚取超过100%盈利。
值得赞扬的是，在这段卖屋过度期，王贵鏻会为屋主安排临时居所，好让他们有栖身之所。
王贵鏻独创 5大投资策略
在产业投资旅程上，王贵鏻充分发挥补习老师精神，毫不吝啬地与他人分享自己精心炮制的5大产业投资策略，包括转售、拍卖、回购权、量购和发展。
1.转售策略Flipping Strategy
目前，王贵鏻最常用的策略是转售策略，即寻找符合条件的房屋，以比市价低25至30%向屋主收购。
不过，这种策略分为两种，第一种是买回来后直接转售，第二种则是买回来租给前屋主，让他在指定期限内买回该单位。
让人感到不解的是，为何屋主愿意接受低于市价的献购价呢？
王贵鏻解释，除非屋因为他们面对财务状况、离婚（希望尽快解决联名资产）或者房屋出现问题却没钱装修等等，才会愿意以超低价脱售房子。
第二种转售策略，就是在收购后，再租给前业主3、5年，待经济状况渐入佳境后买回该房屋。
王贵鏻说：“有些屋主是因为当时周转不灵，才被逼卖屋，其实他们并不舍得......因此，我们才利用租赁合约，暂时维持房东与房客的关系，等他们改善了经济状况后，便可买回自己的房屋。”
2.拍卖Auction
王贵鏻趁一些房屋被拍卖之前，先下手为强，以低价向屋主收购。
“我们会通过各种管道取得屋主的联络方式，然后尽快和他洽谈。”
假如该房屋位于策略地点，王贵鏻可以收窄杀价幅度，以比市价折价两成交易。
他补充称：“如果地区不理想，成交价通常是比市价低三成。”
3.回购选择权租赁Lease OptionTo Buy
和潜在投资者签署一份有数年期限的合约，让对方先租用房子。
这份合约让租户有购买该单位的选择权，只要在期限内有能力，并满意该单位，便可行使权利将它买下。
4.批量购买Bulk Purchase
批量购买可说是当前最盛行的投资方式，很多产业投资者俱乐部都是采用这种方式，吸引投资者加入。
王贵鏻说：“我们可以优惠价，向产业发展商购买整栋建筑物，然后再通过产业经纪慢慢出货，以赚取差价。”
除了前面3种投资策略较为普遍之外，批购需要庞大资金。
5.发展Development
基本上，第四种投资策略已经让很多投资者止步，殊不知，王贵鏻还有更惊人的投资策略，那就是自己当发展商！
他确实有这样的计划，只是万事俱备，只欠东风。他笑称：“我的东风就是现金，现在还在盘算着......”
近几年，马来西亚依斯干达特区迅速冒起，王贵鏻也希望从中分一杯羹。
他披露，他与伙伴看中了新山的1块地皮，面积约12英亩，售价3000万令吉。
他们打算把这永久地契的地段发展为综合产业项目，兴建一间购物中心、两栋4星级酒店、一间展览中心与两栋服务式公寓，发展总值约10亿令吉。
王贵鏻冀望今年杪完成买地，并于翌年动工，以及开始销售活动。
他指出，整个发展计划将分为两个阶段进行，首期是建筑购物中心，第二期则兴建酒店与住宅产业，预计共耗时4年完成。
他补充：“我们不善于兴建建筑物，所以已经寻找合适发展商合作，联合发展上述计划。”
张明忠自设联管机构 从收购60公寓开始
2年前，张明忠与3名好友合资，在雪兰莪加影收购60间因房屋管理层管理欠佳，这批几乎空无人住的中价公寓，每间成交价当时才约8万令吉。
随后，他们耗资40万令吉进行为期半年的装修，为公寓打造焕然一新的感觉，然后再把单位逐一出租。
张明忠说：“我们购入这批单位之前，每个单位的月租仅420令吉，但经过粉饰后，现在每个单位的月租已增至700到900令吉，租金回酬相当不错。”
解决各种问题
询及为何有如此大胆的举措时，张明忠说：“早在15年前，我购买了一个单位，当时这栋公寓有很多问题，特别是公寓管理层的管理不当，于是我便决定自己成立联合管理机构（Joint Management Body），希望可以解决各种问题。”
基于单位价格廉宜，加上看好加影的发展潜能，于是便和屋主洽谈，慢慢收购该公寓的单位，实行收租大计。
目前，加影拥有相当完善的基建设施，包括2间大型购物中心、霸级市场、医院、学校与学院等等。
张明忠说：“吉隆坡已经越来越拥挤，很多人都往比较郊外的地方居住，加影非常靠近吉隆坡市区，而且距离布城及机场也不远。”
在他购买这些单位时，政府还未落实捷运计划（MRT）。
现在，政府推行捷运计划后，从他的公寓前往附近的捷运站，只需短短3分钟车程，这将大大提升该公寓的增值潜能。
由此可见，产业投资并不是纸上谈兵，唯有具备知识、经验、胆识与远见等条件的投资者，才能与“成功”两字攀上关系。
不做功课轻信他人 投资路上屡败屡战
与王贵鏻相比，张明忠的产业投资之路视乎欠缺幸运之神的眷恋，他屡战屡败，却又屡败屡战，直至2年前才从加影的烂屋投资中赚钱。
不过，说到底也不能全怪他人，要怪只能怪他没事先做好功课，轻易听信他人的话，才会作出错误的投资决定。
他忆述：“以前，我总是随便投资，只要朋友说哪里好，我在没有查明的情况下就去买，然后因不清楚市价，就随便卖……结果不是没赚，就是亏钱。”
同时，他还因为遇上1998年亚洲金融风暴，让已支付的公寓订金泡汤，共亏损了5万多令吉。
“当时，我看中吉隆坡敦拉萨镇的两间公寓，支付超过5万令吉订金，之后却碰上亚洲金融风暴，我不敢冒险贷款买下那两个单位，于是订金就泡汤了。”
专心学习 向老鸟取经
张明忠从事保险经纪行业时，曾经领导超过200名抽佣经纪，收入相当可观。
可是，他缺乏正确的投资理念，除了产业投资，曾经经营的一些小生意，例如买卖汽车、卖电脑以及树桐生意等等，全部都亏钱收场。
因此，他以过来人的身分奉劝时下产业投资者说：“投资产业不难，但是切记要专心学习，向有经验的人吸取经验与知识。”
对于越来越多年轻人希望通过产业投资赚钱的趋势，他说：“年轻人应该努力工作赚钱，累积第一桶金后，才投资产业，赚取被动收入，否则欲速则不达。”
同时，他不鼓励年轻人炒房，因为他们必须懂得处理这种投资方式，不然后果不堪设想。
他续称：“我建议年轻人进行长期投资比较实际，他们购买的第一间房屋不一定要自住，反而出租、收租金会更好，这样可以为他们带来长期收入。”
